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部分業主手中仍保留有“旭輝26街區”曾經的宣傳單，其上有“宜居”等字樣。 《中國經濟周刊》視覺中心攝影記者 胡巍 攝
“精裝修合同”為何是關鍵？
在正式購房合同中寫明的“商業、辦公性質”和“不具備居住功能”，與售樓處樣板間、“可以居住”的口頭承諾之間，還夾雜著一份“精裝修合同”。受訪的業主認為，這份精裝修合同很重要，決定瞭該項目交房之後是否具備居住功能。
受訪業主對記者說，他們在簽訂購房合同時，還在一份裝修協議上簽瞭字。開發商按照毛坯房的標準開發，完成第一份合同，之後找來第三方裝修公司將毛坯房打造成樣板間的模樣。然而這份精裝修合同在旭輝將購房合同返還給房主時卻不見瞭。此外，所謂的“第三方裝修公司”在合同簽訂時並不存在，“乙方”一欄是空白的，不少業主質疑“第三方裝修公司”是否真實存在。隨著政府頻頻出手整治“商改住”，裝修協議被“抽走”，如果收房時開發商僅交付毛坯房，且沒有預留上下水管道等承擔居住功能的設施，不少業主擔憂今後維權無門。
一位不願具名的北京市住建委人士對《中國經濟周刊》記者表示，“商改住”之所以曾長期在事實上存在，並非政府驗收不力，而是跟所謂“第三方裝修公司”有關。“既然商辦不能有單獨衛生間，竣工驗收時為什麼通過瞭？其實開發商在驗收時會按照原規劃來驗收，貓膩則在驗收完成之後。”他表示，開發商在銷售時，通過組織購房人與第三方簽訂裝修改造協議，在竣工驗收後，違規對房屋進行改造。在裝修這個環節，將衛生間、上下水等做進去，商業、辦公類項目搖身一變，成為住宅。
因此，在北京市住建委官員表示“可以住”後，這份精裝修合同成為業主與開發商爭議的焦點。
在協調會上，一位業主向張建興處長出示瞭簽訂裝修協議時的收據，上蓋有“北京達成光遠置業有限公司”的公章，該公司為旭輝集團子公司，法人代表為旭輝集團北京區域事業部總經理孔鵬。張建興隨即表示，“這個錢既然是交給開發商瞭，應由開發商負責。”業主當即表示希望在購房合同上增加補充條款，規定達到精裝修標準後才符合交房標準，並刪除開發商對裝修等對房屋改動行為的免責條款。而旭輝集團售後經理曹某說：“這個事情我們會積極與第三方裝修公司協調，我也會在董事會上進行通報。”
5 月6日“旭輝26街區”售樓中心的維權活動中，業主們攜帶身份證、購房合同等原件，自發登記造冊，方便彼此日後聯絡。《中國經濟周刊》視覺中心攝影記者 胡巍 攝
5月6日，百名業主前去“旭輝26 街區”售樓部表達訴求。《中國經濟周刊》視覺中心攝影記者 胡巍 攝
5月6日，有業主自發前來“旭輝26街區”維權，他們在售樓中心大廳內拉起橫幅。《中國經濟周刊》視覺中心攝影記者 胡巍 攝
《中國經濟周刊》記者隨後曾多次試圖采訪旭輝集團有關負責人，但其工作人員於5月23日以“有關人士不方便”為由，拒絕瞭采訪請求。截至記者發稿時，“旭輝26街區”業主與開發商針對精裝修一事仍僵持不下。
政府聲音：並未“選擇性執法”；此次調控對象以“增量”為主
根據中原地產研究院的數據統計，“商改住”類房屋近10年在北京房地產交易市場上的表現一直頗為活躍，在成交量上，近10年北京共有超過40萬套商辦類項目成交，其中25萬套為“商改住”房屋。也就是說，所謂“商辦類項目”的一半以上都實際上變成瞭“住宅”，也在相當長一段時間內被政策“默許”。
早在2007年，北京市住建委就曾針對該類項目發佈風險提示，指出這種銷售方式不符合《商品房銷售管理辦法》中“房地產開發企業不得采取返本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房”及“商品房按套銷售，不得分割拆零銷售”的規定。但由於總價低，首付低，且不被限購政策所限，“商改住”大潮洶湧。亞豪機構的數據顯示，2010年“商改住”項目成交量僅為19077套，2016年這一數字變為67609套，6年裡增長瞭254%。2011年，北京市再度出拳，出臺《關於加強部門聯動，完善商業、辦公類項目管理的通知》，要求商業、辦公類項目不得設計成住宅的格局，不得單獨設立衛生間，開發商自己分割出售的商鋪無法辦理房產證。
對於“商改住”違背政策規定一事，很多業主表示確實知情，但同時也認為“商改住”屬於政策上的“模糊地帶”，甚至誤認為是一種被政府默許的存在方式。“旭輝 26 街區”業主曹輝曾發出一個疑問，既然“商改住”本身不合法，那為什麼不追究哪些已經入住人的責任，單獨對在建項目進行執法？“如果嚴格執法，應把已入住的所有‘商改住’全部拆除上下水，不能隻針對在建項目，政府行為是否涉嫌‘選擇性執法’？”
上述不願具名的北京市住建委人士對《中國經濟周刊》記者表示，政府有關部門一直對“商改住”有明確規定，隻是近來的“3·26”“4·18”等新政執行得更加嚴格。“從2011年起，相關部門就曾出臺多個文件，規范商業、辦公類項目的開發、建設、銷售行為，防止變相‘商改住’。最近這五六年裡關於防止變相‘商改住’的文件也出臺瞭至少四五個。”該人士稱，北京市住建委在官網上對新批準銷售的商業辦公類項目會向購房人提示購買的風險，在網簽合同的明顯位置也對購買商業辦公類房屋的規劃用途、使用年限、雙方責任以及存在的風險進行瞭明確的提示，不存在“選擇性執法”。
前述住建委人士進一步解釋稱，“商改住”確實客觀存在，是長期積累的結果，是一個既成事實，很多老百姓住進去瞭。作為政府，如果把他們趕出去，把上下水拆掉，把隔斷打掉，這樣做並不合適。 所以，說我們監管不力，要嚴格執行政策，把那25萬套全部恢復為“商辦類”項目本該有的樣子，這就對瞭嗎？
在張建興處長於5月18日進行瞭政策說明後，北京市住建委聯合其他4部門於5月23日發佈瞭《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》的最新說明，稱政策執行前已取得預售許可證，有實際成交並完成網簽的商辦類項目，開發商可保持現有設施，已購買的商辦類房屋，購房者可保持現有設施；已購買的商辦類房屋，可出租，且不限定出租對象；也可銷售，但購房人應符合政策要求；中介機構可代理商辦類房屋的出租、出售業務，但不得以任何方式宣傳此類房屋可用於居住或其具備居住功能。
中原地產研究院首席研究員張大偉對此分析稱，雖與之前的調控政策並無區別，但該說明基本明確瞭政策的主要方向是遏制增量，對存量，特別是業主已經使用的存量暫做引導。張大偉認為，即使說“商改住”業主是無辜的，但調控確有必要性，從人口疏解和產業發展來看，遏制增量是為瞭維持房地產市場繼續穩定發展。“北京此輪調控的原則仍是人口疏解和去投資化，這對非投資者來說算是個好消息。”張大偉說
5月24日，上述北京市住建委人士對《中國經濟周刊》記者就 5月23日發佈的“最新說明”做瞭進一步解釋，“嚴格執行‘3·26’政策、兼顧購房者合理利益”是此次執行口徑確定的大原則。“簡單來說，‘3·26’政策的紅線是不能越的，但一些已購房人群的合理利益，這次也得到瞭兼顧。”該人士表示，“3·26”新政從未說過已經購買的商辦類房屋要拆除現有設施。這次口徑更加明確，正規已網簽購買的在途商辦類項目都不會要求開發商拆除上下水等設施。“至於特價業主已入住的商辦類房屋，就更不會拆。”
（應采訪對象要求，文中張艾、程軒、曹輝等均為化名。）
記者 銀昕 胡巍
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